Ränteprutning – till vilket pris som helst?

Öppna en dagstidning och du möts förmodligen av budskapet – ”Förhandla din bolåneränta med banken”. Men vem bör egentligen pruta med banken och på vilket sätt?

Enligt Statistiska Centralbyrån, SCB, äger drygt varannan svensk sitt boende idag. Svenskarna är också ett av de länder i Europa med lägst andel som faktiskt äger sitt boende utan skulder vilket innebär att nästan hela högen måste gå till banken för att låna för att finansiera köpet.

Många svenskar har alltså flera svåra beslut att fatta när de ska köpa sin bostad. Hur mycket har de råd att låna? Ska räntan bindas eller vara rörlig? Vilken/vilka banker ska man träffa för att diskutera bolån? Därtill finns ännu viktigare frågor som ”hur kommer min arbetssituation se ut i framtiden?” eller ”var vill jag bo de närmaste åren?” och så vidare.

Så där står vi då, med finkostymen på och mössan i hand. Det är dags att träffa Banken för att diskutera bolånet. Så hur gör man?

Ja, ska man lita på de råd som basuneras ut med högsta möjliga röststyrka idag så är det att förhandla med banken om räntan. Förhandla, pruta, förhandla och … pruta.

Genom ämnestråden #sägdinränta på mikrobloggen Twitter startade sparekonomen Claes Hemberg en rikstäckande samling kring diskussionen och där man uppmanades att säga vilken ränta man har på sitt bolån. Det var i många stycken en lovvärd insats eftersom många av låntagarna bara går till den bank där de idag är kunder och tog den ränta de erbjöds utan någon förhandling.

Hur som haver så blev detta snabbt en fluga i media och resulterade i såväl debatter i TV-soffor, diskussioner på arbetsplatser och olika sajter på Internet som exempelvis Svenska Dagbladets Räntekarta.

Denna ”kampanj” är på många sätt lovvärdd, men till vem riktar den sig och ska alla förhandla sin ränta? Och till vilket pris?

Det är möjligt att en del ska vara ”illojal mot sin bank”, som Hemberg rekommenderar, men frågan är om det är så smart för alla. Personligen tycker jag inte det. Möjligen gäller detta för en mycket liten del av bolånetagarna – de med höga inkomster och stora förmögenheter – med för dem spelar det ju ingen roll ändå.

Att uppmana bolånetagarna att förhandla med banken är naturligtvis bra eftersom så få tidigare har gjort det. Men det är ett problem när media skapar en förhoppning hos medelsvensson när denne går till banken om att få (minst) lik låg ränta som grannen eller arbetskamraten. Fallhöjden är stor och risken för en besvikelse likaså. Att låntagarens kreditvärdighet, som i bankens värld avgör räntenivån, beror på många faktorer tar debatten sällan upp.

Ett annat problem är att det i media ofta framstår som att bankernas marginaler på bolån är sanslöst höga i jämförelse med för några år sedan. På pappret kan det se så ut. Att dagens regelverk kräver att bankerna samtidigt måste låna upp på en längre bidningstid än sina kunder och därigenom får högre upplåningskostnader än tidigare kommer inte heller upp i debatten. Detta bidrar naturligtvis till låntagarnas förvirring.

Jag har själv förhandlat med min bank och rekommenderar andra att göra detsamma, men använd andra bankers erbjudande som referens när du talar med din egna bank. Att vara illojal mot sin bank tycker jag är ett….riktigt korkat råd. Lojalitet är ett bra ord och det finns ingen anledning att en lång och god relation till din bank är just det bästa som kan hända såväl dig som din bank.

Nej, jag förordar att du för en dialog med din bank där målsättningen är att hitta den bästa gemensamma vägen. Om det viktigaste för dig är priset på ditt bolån ska du naturligtvis förhandla som en galning, men den bank du hamnar hos kommer få dig att betala på andra sätt.

Gratisluncher finns inte i bankvärlden. Heller.

Hade jag varit dig hade jag varit lojal mot min bank men använt andra bankers erbjudande som referens. Att du fanns hos just banken B var ingen slump och om du vill stanna hos denna bank ska du se till att tillsammans med banken hitta en räntenivå på ditt bolån som är bra för dig och banken.

Låt mig avsluta med ett exempel: Du ska köpa en vitvara. Du kan välja mellan att köpa den på den stora Kedjan i storstaden eller hos den lokale aktören. Köper du lokalt kostar det mer. Var köper du vitvaran? Många svarar nog den stora Kedjan. Det kommer säkert fungera bra så länge du inte har några problem med varan, men vad händer när den går sönder? Din lokale aktör kommer ordna så att den lagas snabbt för de är måna om sitt rykte, men den stora kedjan bryr sig föga. Känner du igen situationen?

Mitt råd: tänk så när det gäller bolån också – lojalitet kommer löna sig. Testa och du kommer tacka mig.

Ps. Om du går till andra banker som erbjuder dig en mycket lägre ränta än du har hos din bank idag är det kanske ett tecken på att du bör byta bank helt. Om din nuvarande bank inte ger dig en schysst ränta så bör du inte visa något förtroende för dem heller. Ds.

FI: Belåningsgraden sjunker

Idag publicerade Finansinspektionen en rapport om den svenska bolånemarknaden. I sammanfattningen av rapporten kan man läsa följande utdrag:

…de allra flesta hushåll som har tagit ett nytt bolån har en god återbetalningsförmåga och är motståndskraf­tiga mot ränteuppgångar. Även vid antaganden om kraftiga prisfall och arbetslöshet påverkas endast en begränsad andel av hushållen. Det tyder på att de svenska bolånen i dagsläget inte hotar den finansiella stabili­teten.

Det framgår också av rapporten att andelen av hushållen med nya bolån som har en belåningsgrad som överstiger 85 procent ligger på nio procent, vilket är hälften med det stickprov som FI gjorde 2009. Dessutom visar det sig att nästan alla (98 procent) som beviljas lån överstigande 85 procent av belåningsgraden amorterar på sina lån. Lån utöver de 85 procenten beviljas dels sällan, och kräver oftast att ärendet beviljas i en särskild process.

Man kan alltså konstatera att bolånetaket på 85 procent fungerar och som fastighetsägare är det positivt då rapporten visar att den svenska bostadsmarknaden är stabil. Det bör också innebär att prisutvecklingen framöver också blir stabil.