Ränteprutning – till vilket pris som helst?

Öppna en dagstidning och du möts förmodligen av budskapet – ”Förhandla din bolåneränta med banken”. Men vem bör egentligen pruta med banken och på vilket sätt?

Enligt Statistiska Centralbyrån, SCB, äger drygt varannan svensk sitt boende idag. Svenskarna är också ett av de länder i Europa med lägst andel som faktiskt äger sitt boende utan skulder vilket innebär att nästan hela högen måste gå till banken för att låna för att finansiera köpet.

Många svenskar har alltså flera svåra beslut att fatta när de ska köpa sin bostad. Hur mycket har de råd att låna? Ska räntan bindas eller vara rörlig? Vilken/vilka banker ska man träffa för att diskutera bolån? Därtill finns ännu viktigare frågor som ”hur kommer min arbetssituation se ut i framtiden?” eller ”var vill jag bo de närmaste åren?” och så vidare.

Så där står vi då, med finkostymen på och mössan i hand. Det är dags att träffa Banken för att diskutera bolånet. Så hur gör man?

Ja, ska man lita på de råd som basuneras ut med högsta möjliga röststyrka idag så är det att förhandla med banken om räntan. Förhandla, pruta, förhandla och … pruta.

Genom ämnestråden #sägdinränta på mikrobloggen Twitter startade sparekonomen Claes Hemberg en rikstäckande samling kring diskussionen och där man uppmanades att säga vilken ränta man har på sitt bolån. Det var i många stycken en lovvärd insats eftersom många av låntagarna bara går till den bank där de idag är kunder och tog den ränta de erbjöds utan någon förhandling.

Hur som haver så blev detta snabbt en fluga i media och resulterade i såväl debatter i TV-soffor, diskussioner på arbetsplatser och olika sajter på Internet som exempelvis Svenska Dagbladets Räntekarta.

Denna ”kampanj” är på många sätt lovvärdd, men till vem riktar den sig och ska alla förhandla sin ränta? Och till vilket pris?

Det är möjligt att en del ska vara ”illojal mot sin bank”, som Hemberg rekommenderar, men frågan är om det är så smart för alla. Personligen tycker jag inte det. Möjligen gäller detta för en mycket liten del av bolånetagarna – de med höga inkomster och stora förmögenheter – med för dem spelar det ju ingen roll ändå.

Att uppmana bolånetagarna att förhandla med banken är naturligtvis bra eftersom så få tidigare har gjort det. Men det är ett problem när media skapar en förhoppning hos medelsvensson när denne går till banken om att få (minst) lik låg ränta som grannen eller arbetskamraten. Fallhöjden är stor och risken för en besvikelse likaså. Att låntagarens kreditvärdighet, som i bankens värld avgör räntenivån, beror på många faktorer tar debatten sällan upp.

Ett annat problem är att det i media ofta framstår som att bankernas marginaler på bolån är sanslöst höga i jämförelse med för några år sedan. På pappret kan det se så ut. Att dagens regelverk kräver att bankerna samtidigt måste låna upp på en längre bidningstid än sina kunder och därigenom får högre upplåningskostnader än tidigare kommer inte heller upp i debatten. Detta bidrar naturligtvis till låntagarnas förvirring.

Jag har själv förhandlat med min bank och rekommenderar andra att göra detsamma, men använd andra bankers erbjudande som referens när du talar med din egna bank. Att vara illojal mot sin bank tycker jag är ett….riktigt korkat råd. Lojalitet är ett bra ord och det finns ingen anledning att en lång och god relation till din bank är just det bästa som kan hända såväl dig som din bank.

Nej, jag förordar att du för en dialog med din bank där målsättningen är att hitta den bästa gemensamma vägen. Om det viktigaste för dig är priset på ditt bolån ska du naturligtvis förhandla som en galning, men den bank du hamnar hos kommer få dig att betala på andra sätt.

Gratisluncher finns inte i bankvärlden. Heller.

Hade jag varit dig hade jag varit lojal mot min bank men använt andra bankers erbjudande som referens. Att du fanns hos just banken B var ingen slump och om du vill stanna hos denna bank ska du se till att tillsammans med banken hitta en räntenivå på ditt bolån som är bra för dig och banken.

Låt mig avsluta med ett exempel: Du ska köpa en vitvara. Du kan välja mellan att köpa den på den stora Kedjan i storstaden eller hos den lokale aktören. Köper du lokalt kostar det mer. Var köper du vitvaran? Många svarar nog den stora Kedjan. Det kommer säkert fungera bra så länge du inte har några problem med varan, men vad händer när den går sönder? Din lokale aktör kommer ordna så att den lagas snabbt för de är måna om sitt rykte, men den stora kedjan bryr sig föga. Känner du igen situationen?

Mitt råd: tänk så när det gäller bolån också – lojalitet kommer löna sig. Testa och du kommer tacka mig.

Ps. Om du går till andra banker som erbjuder dig en mycket lägre ränta än du har hos din bank idag är det kanske ett tecken på att du bör byta bank helt. Om din nuvarande bank inte ger dig en schysst ränta så bör du inte visa något förtroende för dem heller. Ds.

Skev diskussion om bolåneräntan

På mikrobloggen Twitter förs det nu en debatt där man uppmanas att avslöja sin bolåneränta via ”hashtaggen” #sägdinränta. Enligt en av initiativtagarna till debatten är Avanzas sparekonom Claes Hemberg som säger att debatten syftar till att få svensken att bry sig mer om sin lånesituation och sitt sparande. Och tanken är helt klart god eftersom de flesta svenskar inte utnyttjar möjligheten att pruta på den ränta deras bank erbjuder dem. Fler borde göra det och skulle sannolikt tjäna ganska mycket pengar på att göra det. Det är dessutom lättare pengar att tjäna än att förhandla upp sin lön med motsvarande del.

Utan att sitta på någon insiderinformation kring bankernas marginaler när det gäller bolån kan man konstatera att det är en bra affär för banken, betydligt bättre än vad bankerna själva vill medge. Men debatten har tyvärr blivit lite skev. De som uttalar sig om sin ränta är inte sällan personer som är bekanta namn i offentlighetens ljus och som har relativt höga löner. Om man tar deras uppgifter med sig i bagaget till banken kan man nog lätt bli besviken. Besviken för att bankerna faktiskt måste ta hänsyn till de individuella riskprofilen en person eller familj innebär. När banker ger ut bolån är utgår man från några viktiga detaljer:

  • Hur ser den sökandes ekonomiska situation ut? Vad har den sökande i inkomst?
  • Finns det några tillgångar? Aktier, bilar, båtar, andra fastigheter?
  • Kan någon gå i borgen?
  • Hur stor kapitalinsats har man möjlighet till?

Ska man debattera detta är det också viktigt att se på vilken relation en individ har till sin bank. Jag själv har haft samma bank i över 9 år och ett team av extremt duktiga människor. Själv ansåg jag det så viktigt att ha dessa eprsoner som gav mig råd i olika situationer att jag inte valde att förhandla ”hela vägen ut”. Mitt resonemang var i samma stil som när jag köper en kul/frys. Jag vill beta att jag kan få service på maskinerna hos den jag köpte dem, inte vänta i 4 veckor på att jag ska få tillbaka dem. Men där är naturligtvis smaken olika. Jag har dock bytt nyligen till en annan bank, men mer om det senare.

För att få mer kött på benen pratade jag idag med en person som är expert på området. Han har över 20 års erfarenhet med att tjäna pengar på räntemarknaden. Den bild han ger är intressant, och jag tänkte att det kunde vara intressant att delge er hans syn på det hela. För berättelsens ändamål så kallar vi honom för ”Räntekungen”. Räntekungen berättar för mig att med de nya Basel 3-reglerna så krävs att bankerna har en mer ”durationsmatchad upplåning”, vilket på lite mer begriplkig svenska blir att banken måste matcha låntagarens verkliga löptid på sitt lån, som kanske är på 20 år, medan låntagaren lånar till 3-månadersränta. Så banken måste alltså låna upp på längre löptid än den löptid som kunden använder för sitt lån. Allt annat lika så innebär detta att bankernas marginal har sjunkit en bit. Det innebär dessutom att bankens kreditrisk har stigit. Räntekungen säger samtidigt att det råder ett oligopol på bolånemarknaden där stora aktörer räddas (läs: de fyra storbankerna), men inte de mindre som konkurrerar. Eftersom konkurrensen är begränsad kan marginalerna bli relativt höga samtidigt som bankerna tar mycket begränsade risker. För, till skillnad från i exempelvis USA, har banken dubbla säkerheter för de lån de beviljar: både fastigheten och det faktum att personen dessutom är privat betalningsskyldig.

Jag uppmanar också till en förhandling med banken. Man ska dock förstå att inkomster, säkerheter, lånets storlek och andra faktorer avgör hur bra förhandlingsutrymmet är. Vad jag själv har för lån hos banken är ointressant eftersom jag knappas kan vara ett bra jämförelseobjekt. Som grundare av ett fondbolag har jag stora lån, låg inkomst och få säkerheter. Men jag har andra saker som balanserar detta. Och jag kan förhandla relativt bra. Med det sagt har jag en hög rabatt, och har delat upp mina lån på 1 månad, 2 år, 3 år, och 5 år. Snittlöptiden ligger någonstans runt 3,5 år. Jag vill sova säkert och när jag band om mina lån för 4 månader sedan ansåg jag att femåringen var så låg att det vore dumt i min sutation att inte binda räntan på just fem år. Men det är jag det. Andra måste resonera utifrån sin livssituation. Jag vill inte ange min ränta i #sägdinränta-debatten för att det vore irrelevant.

Och med det sagt, lyssna lagom mycket på andras ränteläge, men pruta med banken. Det ska man alltid göra. Men gör inte det misstag som den nuvarande debatten stimulerar till – att glömma relationen till banken! Räntenettot sover aldrig…